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深圳等限购加码因地价涨得太凶 地产业新一轮洗牌

2016-10-10 07:36:40 来源:财经综合报道 评论:0 点击:5894

  今年国庆期间以及节后,各地出台了房地产调控政策。一方面强调保护自住需求,通过限购限贷等措施,重点打击投机需求,抑制投资需求;另一方面增加住房及用地供给,缓解供求矛盾,满足合理需求。

  在限购令密集发布之后,房价再次反弹的可能性正变得日趋微弱。2011年,全国第一次限购政策发布后,楼市的往事还历历在目。

  与此前一轮楼市调控政策一步到位、全国一刀切不同,本次调控呈现出一城一策、连续加码等新特点。那么,对苏州、深圳等地,连续加码调控政策力度,这其中原因何在?

  今年国庆节期间出台限购政策的20多个城市中,至少有3个今年初或年中已开始实施限购。它们分别是深圳、苏州和南京。其中,南京的限购政策是在9月26日颁布实施的,为何仅仅过了10天时间,限购力度就要进一步加大?

  “因为之前的调控效果不够好,房价地价仍然上涨,地方政府必须表明加码调控限制房价、地价上涨的态度。”易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱这样认为。

  公众号“欧阳先声”的运营者、新城控股高级副总裁欧阳捷也认为,主要是地方政府前期的政策相对温柔,这次是全国统一部署,政策力度自然要加码。

  飙升的地价影响了调控效果

  根据10月1日公布的9月百城房价,深圳9月的样本平均价格已经达到55001元/平方米,较去年同期上涨41.88%。很难想象,这个城市今年3月刚刚颁布过史上最严厉的楼市调控政策。

  3月25日深夜,深圳市人民政府办公厅在其官网上发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。通过限贷、升级限购,严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务等方式,限制房价的快速上涨。

  但这些措施,显然并没有能够抑制飙升的房价,和3月相比,深圳的百城房价样本平均价格已经由48963元/平方米涨到9月份的55001元/平方米,上涨幅度达到12%。

  事实上,深圳在今年3月已经出现了房价向下调整的苗头。根据国家统计局数据,深圳4月新房价格涨幅收窄,二手房价更是出现回落,环比下跌0.4%。

  深圳市规划和国土资源委员会公布的统计数据也显示,4月份,深圳一手住宅价格49876元/平方米,较3月跌了113元/平方米;成交下跌,仅有2340套,环比跌幅47.5%,也是深圳这一轮上涨以来的首次下跌。

  当时深圳有部分专家认为,经过近一年的房价快速上涨,深圳楼市将进入调整期,房价本就已经有了下行压力。

  为何几个月之后,市场预期却发生了巨大变化。深圳市规划和国土资源委员会数据显示,深圳新房成交2618套,环比增加13.2%,同比减少35.5%;成交均价为61600元/平方米。土地价格的飙升,也许可以为这一波深圳房价在短期内的迅速回调找到原因。

  6月2日,电建地产和广州方荣最终以82.9亿元拍得龙华上塘的一宗商住地A816-0060地块,楼面地价5.6万元/平方米,(除去幼儿园可售面积13.7万平方米,楼面价6万元/平方米)。有业内人士预测,要卖到8.5万~9万元/平方米才能赚钱。

  一周之后,龙光地产以楼面价每平方米27623元,总价140.6亿元夺得光明商住地,成为深圳新的“总价地王”。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉接受媒体采访时曾表示,“6月深圳两宗地块价格非常夸张,一个创造了全国总价地王,一个创造了单价地王,这对深圳楼市影响很大。‘3·25新政’过后,深圳楼市处于调整态势,6月市场反弹一度比较明显,很大程度是因为‘地王’影响。”

  8月底,招商蛇口和华侨城联合体以310亿元总价拍得深圳新会展中心(一期)配套商业用地,新全国总价“地王”诞生。深圳市规划和国土资源委员会数据显示,此后一周(8.29~9.04)新房成交均价曾达到70025元/平方米,环比上涨54.5%。

  限购令密集公布:房价见顶时

  有迹象表明,在限购令密集发布之后,房价再次反弹的可能性正变得日趋微弱。

  翻看国家统计局公布的《2011年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》(也即限购令密集发布的那个月份),与1月份相比,2月份环比价格下降的城市个数增加了5个,价格上涨的城市个数减少了4个。

  在新房市场,当月环比涨幅超过1.0%的城市有7个,比1月份减少12个;环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。与上一年同月相比,70个大中城市中,与1月份相比,2月份环比价格下降的城市个数增加5个,价格上涨的城市个数减少4个。2月份环比涨幅超过1%的城市有7个,比1月份减少12个。与上一年同月相比,70个大中城市中,同比价格下降的有1个城市,同比涨幅回落的有31个城市。

  在二手房市场,环比价格下降的有4个城市,持平的有16个城市。与1月份相比,环比价格持平和下降的城市个数增加了10个,价格上涨的城市个数减少了10个。与上一年同月相比,70个大中城市中,同比价格下降的有3个城市,涨幅回落的有22个城市。

  而在一年之后,多数城市都出现了房价下跌。70个大中城市中,当时价格同比下降的城市有27个,比1月份增加了12个。2月份,同比涨幅比1月份回落的城市有32个,涨幅均未超过2.7%。

  根据《2012年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,当时70个大中城市中,价格下降的城市有45个,持平的城市有21个,上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.1%。

  二手房价格也出现了大幅回落,70个大中城市中,价格下降的城市有45个,持平的城市有14个,上涨的城市有11个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%。

  与上一年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有44个,比1月份增加了7个。2月份,同比涨幅比1月份回落的城市有23个,涨幅均未超过3.3%。

  地产业新一轮洗牌

  国家统计局的数据显示,上一轮限购令之后,整个房地产行业进行了一轮大的洗牌。无论是国资企业,还是外资企业,在这一轮洗牌中,都减少了规模,只有民营企业在这一轮调控中,实现逆势快速增长。

  其中,最明显的莫过于国资地产企业的大规模退出。2011年,国有房企总数达3427家,占地产行业企业总数量的3.88%。3年过后,这类企业总数就只有1476家,占行业比例不到1.57%。

  同样,外资房企数量也在那几年减少,由2011年的2052家,下滑至2014年的1565家。

  但行业企业总数量,在这几年仍在增长。2011年全国的房地产开发企业总量是88419家,3年后的2014年达到了94197家。

  开发资金由2011年的72944.04亿元,3年间升至121991.48亿元,市场整体销售规模在3年间由原来的5.8万亿元,上升至7.6万亿元。

  所有房地产开发企业所有者权益由2011年的不足7万亿元,扩增至3年后的11.47万亿元。

  新扩展的市场份额和规模,很大程度被市场化的民营房企占领。而从今年的趋势看,房地产行业的洗牌会继续。

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