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内地神秘买家大举南下 香港楼市成交达14个月最高

2016-10-30 07:59:54 来源:财经综合报道 评论:0 点击:2485

  10月22日和23日,周末,位于香港西贡区将军澳的新楼盘蓝塘傲共售出了363套新房,平均每套成交价约800万港元。两天内,推出房源基本全部售罄。

  在香港,能够一次性购买2-4套房子的购房者通常被称为大手买家。由于购房者众,大手买家和散客被安排在前后两天选房。开发商丽新发展称,在首日选房的大手买家中,有近四成来自中国内地。

  其中最大一笔交易一次性地购入了17个单位,耗资2亿多港元。后据港媒报道,该买家也是一组内地客,来自福建。

  在全国房地产政策收紧和人民币贬值的预期下,大笔资金正在加快南下赴港。香港政府数据显示,9月香港楼市非本地买家交易共有250宗,达到14个月以来的最高值,其中内地买家占比为 31%。同时,买家印花税收入为5.06亿港元,比过去4个月平均值高出26%。

  内地资金一直是支撑香港楼市的重要因素。但为了防止房价过快上涨和优先保护本港居民的居住需求,香港政府一直试图通过加收重税遏制外地资本的流入,市场称为“双辣招”。即使2015年8月起香港房价进入下滑通道,该项举措都未曾松动。

  如今新一轮的博弈又将开始。根据美联物业数据,香港以建筑面积计算的平均呎价已由今年3月的7665港元(约合人民币82500元/平方米)回升到了9月的8249港元(约合人民币88800元/平方米)。

  去香港买房

  9月底的一天,深圳人林文钦接到了一条来自香港中介的微信信息:购买香港一手新房,海景豪宅,所有环节不收任何费用,看房可预约专车免费接送。

  微信中所指的“豪宅”就是蓝塘傲。今年7月,深圳市场下滑,政策不明朗,林文钦刚刚卖掉了自己位于宝安中心区的一套房产,售价760万元“现在正是一个投资香港房产的好时机”。

  一个原因是深圳去年房价上涨了60%,今年以来又再度上涨40%,林文钦认为,包括深圳在内的中国一线城市房价已经处于历史高位;此外,人民币持续贬值的预期下,港元资产是对冲外汇风险的最好选择。高盛日前发表的研究报告称,今年前三季度中国资金外流规模已达到5000亿美元。

  据金融机构美银美林统计,香港目前的购房负担比(房贷月供占家庭月收入中值的比例)是58%,而内地三大一线城市这一比例为80%到124%。与北、上、深相比,香港的房价显得“更加负担得起”。

  难得的十一长假,林文钦取消了旅游计划,把时间都花在了香港看房上。“很多中介都有私家车,经常会在过关口岸接上我们去看房。”林文钦说,这几年,内地客一直是香港楼市的熟面孔,因此香港中介用起微信来也很顺溜。

  从福田口岸过香港关口到达位于西贡区西南部的将军澳,全程有50公里,驱车只要一小时。香港美联物业住宅部行政总裁布少明表示,将军澳是香港近几年发展起来的新兴住宅区,也是内地买家较为熟悉的区域。购买蓝塘傲的内地买家中,大部分作为自住用途或等待物业升值,15%会将房子交由中介收取租金。

  布少明指出,内地买家倾向于选择总价较高的物业。根据美联物业统计数据,内地买家今年第三季度购买超过1000万港元的豪宅金额占市场整体的31.6%,环比增加了9个百分点,创下了三年半以来的新高。

  香港西北角的新界屯门,距离深圳最近的关口深圳湾口岸只有15公里。同一个周末,林文钦还去屯门看了另一个项目——由会德丰地产开发的NAPA。据悉,该项目开盘售出了近70套物业,开发商套现超过4亿港元。

  会德丰地产常务董事黄光耀透露,该楼盘的内地买家几乎占了总销量的20%,而六个月前项目刚启动时,内地买家约占5%。“内地城市房价飞涨,对人民币走弱的担忧,以及希望在海外实现财富多样化,都在驱动内地买家的需求再次复苏。”黄光耀称。

  8月,中国主要城市房价的涨幅均创下6年新高。随后一二线城市接连推出调控政策,限贷、限购、市场监管、土地供应等多管齐下,为炙热楼市降温。多项数据显示,调控政策出台后,各大城市的成交量和房价都有所下滑。

  复苏的房价

  今年35岁的林文钦是去年底开始关注香港楼市的,当时媒体报道香港房价跌了10%。

  2015年8月以来,香港楼市迎来“寒冬”。中原地产统计,1月香港物业成交约3500宗,是1991年1月以来的最低值。去年四季度以来,数位地产商对香港经济前景担忧,半山豪宅折让挂盘、大宗工商物业低价抛售频频发生。2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价也开始掉头向下,私人住宅价格指数在2015年9月份达到顶点后,四季度下跌了8%。

  为减少利润的直接冲击,开发商不愿意大幅减价销售,所以采用了优惠按揭的营销方式。其中新鸿基地产和李嘉诚旗下的长江实业地产分别向购房者提供了120%和123%的按揭选项,购房者可以拿到房价的1.2倍或1.23倍的贷款,但这些计划都需要买家用另一套住宅作为抵押。

  因公司有业务在香港,年底正好有一笔钱入账,林文钦开始找中介开始看房。“最大的感触是,香港小区的质量真是经得起时间考验。”林文钦说,他看过好几个中档楼盘,基本楼龄都在20年以上,尤其是一些品牌地产商的楼盘,无论是小区的公共区域还是住宅本身,保养都很好,很少会有掉漆、地面沉降等问题。

  林文钦真正感到楼市的回暖是在今年8、9月份。9月14日,长实地产击败17个财团,以19.53亿港元夺得沙田九肚的地块,这是李嘉诚时隔四年后首次回港拿地。在此之前他曾连续抛售中国香港和内地物业,并将数以千亿计的资金投入欧洲,尤其是英国。“李嘉诚杀回香港地产界”被视为楼市回暖的标志性动作,也成为各大中介游说客户的营销说辞。

  9月香港的房屋成交量也开始反弹,交易量环比上升31%至7929宗,总金额达584亿港元;过去两个月中,香港一些传统受欢迎的住宅楼盘如位于港岛东的康怡花园、新界沙田区的沙田第一城、新界西区天水围的嘉湖山庄均出现创下成交价新高的个案。

  戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿表示,香港房价今年已回升约5%,预计到年底会再升约5%,全年整体升约10%,但较去年高峰期时仍要折让3%至5%。

  香港住房保卫战

  对于内地资金涌入推升了香港楼市的说法,香港政府和业内并不完全认同。香港发展局局长陈茂波7月曾发文表示,没有明确证据显示香港楼市的回暖与此有着直接关联,其认为这部分资金对整体市场推动有限,占比在10%以下。

  外资大行麦格理近日发表研究报告称,目前支撑香港楼市的几大原因,其中之一是内地买家加快进入香港楼市,另外还包括:香港实质按揭利率下降、一手楼交投超过二手楼市场,同时香港楼市政策风险有限。

  在香港,住房难一直是最为人诟病的问题。数据显示,香港人均住房面积仅16平方米,是全世界人均居住面积最小的城市之一,超过一半的私人住宅面积少于50平方米,仅9%的家庭能住上60平方米以上的“豪宅”。甚至还有20万人居住在“劏房”(相当于内地的“隔断房”),人均面积仅7.5平方米,只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。

  香港政府2015年提出的目标是到2025年建成48万户新房屋,公私营房屋供应比例维持6:4,即公营房屋、私营房屋的供应目标分别为29万和19万个单位。但仍然改变不了买房难的事实。

  国际调查机构Demographia近期的数据显示,香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍(港人俗称“痛苦指数”),这是该调查11年以来的最高值。

  一直以来,为避免外地资金流入进一步刺激房价,香港政府出台过不同程度的保护措施。先是在2010年10月取消了买房移民的政策;2012到2013年,为缓解因资金涌入而导致房地产市场过热的状况,香港政府提出实行三项措施以提高销售及购买不动产的印花税,被称为“双辣招”,具体措施包括:

  实施买家印花税,非香港永久性居民,即所有外地人士或以公司名义在香港置业,须负担额外15%的买家印花税;如果在3年内卖出物业,按出售时间征收20%的额外印花税;除由香港永久居民首次购买的房产或通过出售其唯一房产购买的另一房产之外,向所有价值两百万港币以上的房产征收双倍印花税。“五年前,香港的新建住宅有一半是被内地买家买走的,但随着‘双辣招’的推出,这一比例急剧下降。”陶汝鸿表示。

  为了确保香港本地居民能优先购买自住物业,香港还推出过首个“港人港地”项目启德1号,要求自地块出让开始的30年内,买家必须是香港永久居民,联名买家必须是直系亲属。

  事实上,“双辣招”的各项印花税并未阻止内地客赴港置业。香港税务局所公布三项辣招税收入的最新数字统计显示,今年第三季度来自额外印花税、买家印花税及双倍印花税的收入约达64.97亿元,涉及交易额约10867宗,为五个季度新高。其中双倍印花税9月的收入更创23个月新高,为近29亿港元。而双倍印花税主要来自于价值两百万港元以上的高端物业。

  即使要承受15%的印花税,在林文钦看来,香港物业的定价仍相对合理,9月平均呎价为8249港元(约合人民币88800元/平方米),而深圳9月的新房均价为63109元/平方米,今年以来,深圳以周为单位的房产成交均价曾几度突破7万元/平方米。“在香港转了一圈才知道,深圳房价跟香港接轨,真不是句玩笑话。”林文钦说,尽管面积会小点,但以他刚刚760万元卖掉的房产换一套香港“豪宅”,看上去绰绰有余。

  (应受访者要求,本文中林文钦为化名)

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