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2012年发生了什么?埋下中国房价现在"祸根"

2016-11-04 16:58:57 来源:华尔街见闻 评论:0 点击:5564

  本文系"金融四十人(CF40 VOICE)"专栏文章,由中国金融四十人论坛(CF40)授权华尔街见闻独家发布。

  以往提到高房价,人们总会想起北上广深。然而在过去一年的房价上涨中,一个最突出的现象是,不仅一线城市在涨,部分二线城市也在大涨,还出现了"四小龙",甩开了其他城市。其实在2012年之前,从一二三线城市的价格指数来看,房价不仅是涨跌同步,而且涨跌的幅度也是一样的。

  变化始于2012年。在那之后,一二三线城市之间价格出现较大的分化。2013年起,一线城市的价格开始摆脱与二三线城市的同步性,出现小跌大涨的局面。在过去一年的时间里,部分二线城市也摆脱了与三线城市的同步,加剧上涨。

  为什么不同城市的房价上涨会出现分化?如果说一线城市甩开其他城市还情有可原的话,为什么二线城市之间也会出现分化?

  提到这个问题,人们首先会想到的可能是大城市拥有更多的就业机会,因此会有更多的人口涌入,因此带动了房价上涨。但若仅仅如此,很难解释为什么房价的分化发生在2012年之后。

  有研究指出,自2013年以来,小学生在校人数增速显著高的地区房价的增速也显著更高。第一,全国小学在校学生的增速是2%左右,但近期房价上涨剧烈的城市(一线城市和部分二线城市)的这一指标都远超全国水平。例如,深圳、厦门的小学生在校人数增速为8%,北京、南京、郑州为7%。第二,如果将20个二线城市分成两组,2012年之后,房价涨幅领先的二线城市的小学生在校人数增速也要高于其他二线的城市。这就说明,小学生在校人数增速和房价涨幅密切相关。

  那么,适龄小学生指标有什么特点?回顾过去,我们可以发现,自1997年到2010年,中国适龄小学生的人口一直在下降,在这段时间,中国青壮年人口选择城市没有明显的倾向。到了2012年,适龄小学生的人口开始增长,作为家长的80后青壮年人口的选择开始出现变化。

图:全国适龄小学人口增速
图:全国适龄小学人口增速

  一个合理的解释是,出于子女教育等因素的考虑,80后的家长们在选择城市时,越来越倾向于优先选择以教育水平为代表的城市公共服务较好的城市。这样造成的最直接的后果就是,小学生在校人数增速与房价上涨幅度有显著的正相关。

  小学生在校人数的指标仅仅是一个代表,反映的是中国青壮年人口的城市化过程在2012年前后发生了"断裂"。在此之后,作为家长的80后青壮年人口的城市选择在宏观层面上越来越重要。这部分人集中进入了一部分城市,所以房价的涨幅在城市之间出现了很大的分化。众所周知,80后,对于教育的态度,与先辈相比,态度变化很大,他们更加注重子女的教育质量和感受。

  而且,80后青壮年人口的城市选择发生变化,并不是出于更多的就业机会。从居民可支配收入的涨幅来看,房价上涨快、人口流入多的城市的可支配收入增速反而明显掉了下去。事实上,人口向这些城市的流入,一方面推高了这些城市的房价和小学生在校人数的增速,一方面又抑制了这些城市居民可支配收入的增长。因此,造成人口流入不均的重要因素是以教育水平为代表的城市公共服务。研究发现,2012年以后,人均教育支出更高的城市,小学生的增速也更高。

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