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土地市场迅速降温 合肥杭州等地王密集卖股“自保”

2016-11-08 08:07:31 来源:21世纪经济报道 评论:0 点击:5980

  作为房地产市场的风向标,土地市场在新一轮调控中首当其冲。

  "很多公司今年拿下的高价地正在寻找合作对象,我们公司就收到了不少邀约。"11月6日,一家擅长豪宅开发的地产商内部人士对21世纪经济报道说。

  据中原地产统计,2016年以来高价地数目高达228宗,在10月22个城市调控后,房企资金链趋紧,土地市场开始明显降温,228宗高价地面临程度不等的市场压力。

  记者调查显示,目前合肥、杭州等地"地王"已出现密集股权变动,拿地方急于转让股权或选择合作伙伴进行开发,粗略统计约占今年"地王"项目约30%。

  在房企资金链全面收紧、开发商普遍对后市不乐观的情况下,不少拿地较多、价格较高的房企面临的风险在加大。如信达、融信等;中原地产预计,要消化"地王"房价至少要在一年内上涨50%,而这似乎并不可能。

  部分拿地金额远大于销售金额的房企,未来一年将面临巨大压力,可能出现亏损,甚至在此轮调控中被淘汰出局。

  土地市场降温

  史无前例的调控高压之下,土地市场的变化显而易见:一月前还是"地王"频出,一月后便几无溢价。

  2016年前三季度,土地市场持续火热,并在8-9月达到了高峰,"地王"从北京、上海核心区域蔓延到延庆、密云等远郊,甚至更多的内陆二线城市,如郑州。

  在这9个月里,苏州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波、无锡等城市,土地溢价率动辄100%以上,土地出让金均同比翻倍。

  然而到了调控频繁出台的10月,高价地便开始衰减。10月10亿以上的地块中,溢价率超过100%的地块有17宗,主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌;而在9月,10亿以上的地块中,溢价率超过100%的地块有50宗,8月则有46宗。

  11月首周,高价地数量急剧减少,全国合计出现22宗超过10亿单价地块,其中溢价率超过100%的高价地只有11宗,集中在济南等少数城市。

  "严格执行调控政策的城市,基本告别了高价地。"中原地产首席分析师张大伟说,在10月调控前,卖地必然出地王的城市,如上海、杭州、南京等,在11月首周出让的集中土地溢价率均在10%以内。

  整体来看,一二线土地市场明显降温。据上海易居房地产研究院报告,10月10个典型城市(北京、上海、广州、深圳等)土地成交建筑面积2022 万平方米,环比下降36.7%,;土地出让金收入689.6 亿元,环比大降52.6%。

  张大伟认为,在连续重磅政策的影响下土地市场开始降温,主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信贷等政策力度较大。

  前述开发商人士进一步指出,随着各部门政策出台,从资金、需求、信贷等多方面,更限制了"地王"的出现。其中针对开发商的资金约束也达到了一个新高度。

  近期,上交所和深交所出台分类监管标准,规定房企通过公司债[0.05%]募集的资金不得用于购置土地。

  这截断了房企拿地的重要资金来源。根据中信建投[0.00%]梳理,从2015年至今年9月1日的土地扩张中,参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债,包括A股和内房股。

  Wind数据显示,2016年前三季度房企公司债发行规模便达到7481亿元;但10月份为396亿元,环比下降近一半。

  11月3日,央行上海总部发文,要求各商业银行切实防止信贷等各类资金,尤其是理财资金违规进入土地市场,进一步限制了房企资金用于买地。

  易居报告称,一月多来政府多方调控,限制"地王"已初步见效。

  "地王"消化难题

  土地市场降温,随之而来的问题是,这一轮很多"地王"背后的资金来源方为央企、国企、中小房企及金融机构,他们将如何消化"地王"?

  "协商退地,囤地待房价上涨,合作开发等等方式都有。"前述开发商人士透露,有些"地王"在拿地时便和地方政府有默契:必要时可以退地,或者延迟缴纳土地出让金,或者降地价等。

  但绝大多数"地王"的捕获者并不具备这样的能力。而过去多年来消化"地王"的老办法:坐等房价上涨,似乎也难以奏效了。

  张大伟分析,一旦房价进入调整周期,房企很可能面临巨大的销售难题。短期内,部分过去报价过高的项目和二手房价格会快速回调;整体看,市场的调整期还将维持6-9个月,信贷收紧的尺度将会影响这一轮市场的调整幅度。对于溢价率超过100%的地王来说,如地王区域未来1-2年售价涨幅不到100%,入市的难度都非常大。

  转让股权、合作开发、分散风险,成为大多数"地王"的选择。除了那些在拿地阶段便多家公司捆绑在一起的项目,21世纪经济报道调查发现,调控风暴刚开始,便有多个"地王"项目转让股份或引入合作方。

  如本身并不具备强操盘能力的信达,早就打算引入合作方。10月中旬,信达地产[-2.30% 资金 研报]稀释杭州滨江奥体地块股权至50%,融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%,123.18亿元的土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担。

  11月7日,信达在上海的首个"地王"项目面世,该"地王"引入了泰禾集团[2.01% 资金 研报],双方具体合作方式是,信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元设立项目公司,其中坤瓴投资由信达地产持有8.75%,泰禾集团持有11.25%,宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%。在这一模式中,信达主要是财务投资,泰禾少量持股,主要负责操盘和代建。

  在杭州,10月18日,绿城杭州潮鸣项目宣布将引入建发地产,这是双方首次合作,建发以财务注资为主,股权占比30%,绿城则负责项目操盘、管控。

  从机构来看,不具备操盘能力的小型开发商、金融机构成为"地王"股权转让的主力;从地区来看,目前转让股权较多的"地王"项目分布在合肥、杭州、上海等地。

  深圳中原地产研究总监王飞认为,部分房企稀释"地王"股权,是因为严厉调控使楼市降温明显,房企在资金、成本控制上都面临更大的压力。

  部分房企风险加大

  截至目前,调控月余的市场正在发生巨变,房价与地价的互相传导效应正在显现。前述开发商人士告诉21世纪经济报道,由于调控压力,以及北京、深圳等地转变土地出让方式,控制地价,竞拍配建房甚至持有面积,开发商现在对于土地市场的热情都降低了很多。

  政策高压和市场降温之下,哪些拿了地王的房企压力最大?

  中原地产研究中心统计数据显示,截至11月1日,年内抢地最积极的39大房企合计拿地为10138亿,平均拿地成本为7089元每平方米。相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加高达52.8%。

  "地王制造机"信达地产便是其中的典型。信达地产是去年以来楼市火热时买地的积极分子。自2015年以来,信达高调入局一二线城市土地市场,以高溢价率地价横扫其他房企,将多块高价地收入囊中。

  21世纪经济报道统计发现,去年以来,信达地产通过公开竞价的方式获得房地产项目总耗资高达352.03亿元;今年前9个月,信达销售金额为114亿元,但拿地已经支出了215.13亿元。

  福建房企融信是另外一个地王先锋。近一年来,融信在上海、杭州等土地市场耗资总额超过340亿元, 而其去年的销售收入约74.1亿,签约销售额约119.16亿。

  以业内通行的当期买地金额对比销售数据来衡量,超过12个月则有风险,融信、信达等企业需要17-18个月的销售金额,都属于拿地非常激进的典型房企。

  拿地多、特别是在调控城市内拿地多的企业,很可能面临市场全面限价、限购的影响;50大城市拿地金额中有超过70%分布在调控城市中,如果这些城市调控政策继续重压,这将导致未来销售压力巨大。

  一个值得警惕的现象是,尽管2016年房企的资金成本明显下调,但由于土地成本大幅上涨,前三季度房企的平均利润率已经跌破8%,业内普遍预计,在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,留下的公司也将面临核心盈利能力下滑、财务风险加剧的难题。

  易居研究院指出,部分房企融资成本低,将利好下半年拿地和企业战略扩张,尤其是一些央企代表如保利地产[0.00% 资金 研报]、金融街[2.00% 资金 研报]等企业更是如此。而对于一些房企来说,在下半年获取低廉的债务融资会比较困难。

  以融信为例,2015年下半年开始,融信通过低利率的债券市场获取了巨额资金。据统计,去年下半年以来,融信发行公司债券和私募债总额高达110亿元,但在监管层收紧开发商融资后,若无强大销售现金回笼,融信后续资金来源堪忧。

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