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调控之下多地频现新地王 土地高烧或逼政府再出手

2016-12-04 08:23:00 来源:财经综合报道 评论:0 点击:6763

  11月末的两天,广州卖地吸金309亿元,龙湖首开以32亿竞得的白云新城宅地,刷新了广州单价地王纪录。

  这只是11月土地市场火热大势下的一个缩影。在广州拍出单价地王之际,长沙、武汉同步诞生了新的地王。

  11月21日,福州土拍异常激烈,当日共有9宗住宅类土地出让,其中8宗都达到了最高限价。

  再早一些,天津的单价地王纪录、南京的江北单价地王纪录也均在11月刷新。

  由于调控的影响,10月份的全国土地出让面积创下了年度最低值。今年10月,全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。累计10亿以上的地块中,溢价率超过100%的地块有17宗,主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌等地。

  整体看,大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。

  但到了11月,局势大不同,很多人感叹“熟悉的地王又回来了”。“之前的政策都比较温和,加码也是必然的。房价、地价还没控住,新的政策才陆续出台。”克而瑞研究中心分析师杨科伟对经济观察报表示,从本轮行业调控视角看,土拍持续高烧还是大大超出了“政策预期”。为了真正达成2016年的调控目标,防止飙涨的地价再一次成为房价上涨的推手,不排除地方政府将进一步出台加码政策,以期土地调控必须取得预期效果。

  这已经在部分城市有所体现。长沙11月地王拍出两天后,长沙市便宣布即时起实施7条调控措施,正式加入全国楼市调控的行列;11月28日,天津和上海也相继加码调控,全面收紧信贷。

  多地火热

  这一波土地市场的火热涉及多个城市。

  11月22日,20家房企参与到长沙市梅溪湖B-39地块的抢夺大战,其挂牌起始价10.36亿元,经过114轮竞价,最终被厦门建发以近29亿元拿下,溢价率180%,经计算,折合楼面价约为9240.8元/平方米。这不仅刷新了年内长沙土地出让总金额的最高纪录,同时也刷新了长沙土地出让的历史最高单价。

  自10月国庆节期间密集出台调控措施后,一些热门城市在11月又宣布加码限购。

  例如武汉在11月15日宣布,主城区即时起正式实行升级版楼市调控政策,本地人限购两套房;外地人购首套房需出具连续两年社保或纳税证明,补缴无效,且限购一套。

  但调控的升级并没有阻止地王的产生,11月的多个地王都诞生在调控城市中。

  11月22日,武汉迎来了限购升级后的首场土拍,共公开出让17宗地块,有11宗土地被设置了最高限价,这在武汉的土拍市场上还是头一次。

  最终有5宗地块因有2家报价达到最高限价而被“熔断”,当天土拍总成交价约196.86亿元。

  其中,位于汉阳的杨泗港新港长江城地块最受关注,共吸引了万科、碧桂园、越秀、招商、华润、中建、金茂、中海等诸多大型房企,最终,被平安以110.65亿元拿下,楼面地价折合13587元/平方米,创下了武汉出让地块总价最高的纪录。

  11月28日,武汉再次挂牌5宗地块,其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地,起拍价高达126亿元,这一价格即便是底价成交,也已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价。

  杭州于11月10日宣布限购限贷升级,提高首付比例,加强限制外地人购房,并宣布实施严格的土地新政,例如溢价率超出100%,竞得方需在签订出让合同后1个月内结清全部土地出让金。

  但由于需求旺盛,杭州的土地市场行情火爆。11月28日,杭州土地市场集中开闸,主城区、余杭、萧山、大江东四地成功出让11宗土地,共收金142.88亿元,其中仅主城区就吸金133.9亿元。

  其中,艮北新城商住地等三宗主城区地块,均刷新了所在区域地价纪录。萧山北干中单元宅地楼面价也刷新了萧山区的地价纪录,达21855元/平方米。绿都地产先后以19864元/平方米、18516元/平方米的楼面价拿下三墩北宅地和丁桥单元宅地,双双刷新板块地价纪录,尤其是丁桥地块的溢价率高达101%,这意味着绿都需要在一个月内缴清土地出让金。

  在武汉、长沙地王诞生的同一天,广州的土拍同样颇受瞩目。即便已经采取了集中出让、限地价、竞人才公寓配建、限制土地竞拍资金的严厉的调控措施,广州11月22日依然成交了8宗住宅用地、1宗商业用地,揽金205亿元。

  当日,每一幅住宅用地都达到了最高限价,并最终以接近甚至超过周边楼价的价格成交。其中,龙湖以总价 32.2亿元拿下了白云新城AB2804012地块,配建拆迁安置房面积30150平方米,折合楼面地价45469元/平方米,是广州目前为止最高的土地成交单价;龙湖还联合首开,以43亿元的总价和配建109800平方米保障房拿下黄埔开源大道一地块,折合楼面地价23012元/平方米,刷新区域纪录。

  3天以后,广州上演了另一场大型土拍,拍出8宗地块,吸引了30多家品牌房企,单日吸金104亿元。其中,保利一天之内斩获3宗地块。

  经过两天土拍,广州的土地收入超过309亿元,区域地价也被全面刷新,就楼面单价而言,白云新城、广钢新城进入4万元时代,番禺超3万元,南沙破1.5万元。

  调控加码

  中原地产研究中心统计数据显示,截至11月30日,年内销售排名前列的40大房企合计拿地10099.79亿,拿地金额刷新了历史纪录,相比2015年全年的拿地金额上涨了27.3%。合计建筑面积为16658万平方米,平均拿地成本为6062元/平方米。相比2015年,标杆房企的拿地平均成本增加高达50%。

  “宽松的货币政策是主要原因。”中原地产首席分析师张大伟对经济观察报表示,调控之下房企依然积极,主要在于资金充裕,需要补充库存,此外,目前房企开始集中围猎二线城市,这导致全国地王频繁出现。

  杨科伟认为,近期土拍市场依旧高热,有多种影响因素:第一,调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。

  第二,调控城市供地规模仍然过低。近期大多数表态四季度增加土地供应的城市,供地目标依然不高,优质宅地供应量仍然不足。在刚刚过去的10月,调控城市土地成交建筑面积为970万平方米,同比大跌44%,较前三季度均值下跌57%。

  以南京为例,该市10月5日发文要求加大供地力度,计划年底前上市100公顷宅地,相对于南京140万平方米的月均交易量而言,这一供地目标本已偏小,但直至11月下旬也只有60公顷宅地入市,并且其中还包括了超过30公顷的“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地,接下来土地市场的竞争仍将有增无减。广州前三季度共推出53宗土地,成交面积约378万平方米;而前三季广州住宅出让面积200万平米,只有去年全年的28%。

  土地市场的供需不平衡,导致土地价格难以下降、地王频出,尤其是一线城市。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至11月30日,一线城市包括京沪广深,4个城市合计成交住宅土地106宗,供应的住宅土地规划建面只有1237.75万平方米,相比2015年同期下调幅度达到了52%。

  预计全年一线城市住宅土地成交量只有1500万平米左右,将是一线城市住宅土地供应刷新历史纪录最少的一年。“开发商对土地确实很饥渴。今年销售好,大家资金充裕,都希望赶紧补仓,所以一旦我们看好的城市有地拍,都冲上去抢了。”一位大型房企区域中层对经济观察报说。“此外,调控城市房价涨速虽然变慢,但只是‘缓涨’而非‘回落’。目前调控城市的需求只是被暂时限制,热点城市前景预期未变,资金流入的冲动依然存在。这些都促使土地市场高热。”杨科伟进一步分析说。

  土地市场的“高烧”不退,在某种程度上再次促使地方政府加码调控。

  22日长沙拍出地王后,当地一房企高层在微信朋友圈感叹:“出了地王,不出意外,调控也快了。”

  24日,长沙随即宣布执行7条调控措施,分别是严格房价审查、严格预售网签、开展重点稽查、严查投机炒房、强化资金管控、增加有效供应、曝光不良企业。

  11月28日,长沙市国土资源交易中心宣布,为了配合新的调控措施,决定中止两块地的挂牌。

  11月28日,上海发布房地产差别化信贷政策,主要对商业贷款首套房和二套房的首付比例进行调整,加码调控。据了解,在接下来的1个月,上海即将集中推出14块土地。“上海加码调控,也有一部分因素是防止接下来的土拍出现过高溢价率的地块。”张大伟分析说。

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