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被握住的命门:房企在沪拿地自有资金审查 细节曝光

2016-12-05 08:26:54 来源:21世纪经济报道 评论:0 点击:8684

  本报记者 沈浪 上海报道

  房企拿地热情依旧不减。

  11月30日,合肥土地市场迎来限价后首拍,90家房企参与,其中想要进军合肥的外来房企超10家,最多35家房企同竞一块地,还用上了摇号机。合肥百瑞网媒体人评价:合肥土地拍卖经历了史诗级的一天,短期内,地王再也不会出现,合肥两三万的房价泡沫会破吗?

  更早一点的11月28日,杭州土拍中5块住宅用地有4块刷新了板块楼面价纪录:艮北新城商住地楼面价约25787元/平方米,地价接近旁边杨柳郡二期的销售均价;三墩北宅地拍出约19864元/平方米,接近板块新开楼盘价格;丁桥宅地拍出约18156元/平方米,板块楼面价翻了一倍。

  12月1日,某知名房企负责人对21世纪经济报道记者指出,如果手上还有钱没用完,部分的确还有拿地指标的房企,会认为现在是一个拿地窗口期。

  2日,同策咨询研究部总监张宏伟对此指出,其间逻辑在于,一是房企积极布局核心城市,到年底为了完成投资目标;二是调控政策还在从严执行,如果地王再现,那么后期土地市场可能会有更严格的政策。

  就在12月1日,21世纪经济报道记者通过查询相关网站发现,上海在近期挂出的土地出让文件中,对于参与土拍的自然人与企业均明确规定要提交相关资金来源情况申报表格,企业需要递交未被列入经营异常名录的承诺书原件。详细规定:竞买资金不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的来源,用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

  上海严查自有资金

  12月1日,在即将于2017年2月出让的“临港南汇新城NNW-C4D-08 、NNW-C4D-09地块”文件里,上海市规划和国土资源管理局关于竞买主体的交易资金来源有六大规定。包括资金来源不得再作为参与竞买其它地块的资金来源重复申报;在对竞买人30天的资金审查期限内,要保证审核单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息;地块成交后,中国人民银行上海总部、上海银监局、上海保监局、上海证监局等可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查。

  业内人士2日对21世纪经济报道记者指出,对于资金来源的细化规定堵死了房企融资拿地的道路。房企表外融资用于拿地也将成为过去。

  今后,对于房企资金来源结构披露更为具体,如果竞得价格高于其在《商品住房用地资金来源情况申报表》中申报的“用于本地块交易的资金金额”或《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中申报的自有资金金额,竞得人应在竞得后五个工作日内再次提交该两份文件及相关附件,具体说明新增用于该地块交易的资金来源情况。

  上述业内人士指出,这些措施和流程如果能落到实处,可以说将会对房企在上海拿地战略有非常大的影响。过去一两年房企惯用配资拿地,才会助推资金进入土地市场,进而推高地价。

  一旦上海在自有资金方面严格执行细则,首先会将一批有投机心态的房企排挤在外。

  房企发债大幅减少

  据中原地产研究中心统计,经过2个月的低位后,12月份上海土地预成交幅数回涨明显。共计13幅经营性用地将集中入市,合计总建筑面积108.79万平方米,起拍总价达123.32亿元。其中奉贤区含住宅用地总建面达25.41万平方米,将成为12月土拍热门区域。

  一方面,上海近两个月是土地出让低迷阶段,另一方面,对于房企自有资金的严格审查,令市场目光转而聚焦到周边的南京、杭州、苏州、合肥等地。

  而正如上述房企负责人所言,房企拿地已显“强弩之末”态势。同策咨询一份关于11月40家典型房企融资情况的研报显示,房企发债融资大规模减少。尽管有部分房企发起了相关申请,但还未获通过;与此同时,房企融资渠道明显收窄。

  研报显示,由于截至2016年10月,多数房企已经全部完成2016年公司债、中期票据或短期融资券的发行,导致11月直接融资方式(公司债、中期票据、海外发债)的完成发行额大幅缩紧。境内银行贷款成为房企融资的最主要渠道;信托、委托贷款额度也大幅上涨;11月没有任何公司债完成发行,海外债权融资总量同步萎缩。

  如融信中国(03301.HK)12月1日发行一笔2019年到期的1.75亿美元优先票据,年化利率6.95%。而其今年7月29日发行的29亿元人民币私人公司债,年化利率为5.8%。可以看出,在人民币国际环境的变化与国内房地产调控加码背景下,房企境外融资成本增加将无可避免。

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