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赌桌上的筹码:盈利难题下的北京土拍

2016-12-05 08:42:23 来源:21世纪经济报道 评论:0 点击:5410

  赌桌上的筹码: 盈利难题下的北京土拍

  王营;岑晓林

  本报记者 王营 实习生 岑晓林 北京报道

  导读

  令房地产行业投资人士普遍不能理解的是,北京市首批“限房价、竞地价”试点地块最终的结果竟然是100%自持。一位开发商人士称,“大企业的优势是赌得起。你有十个筹码上桌和一个筹码上桌心态是不一样的。”这批地块的获得者均为大型房企。

  “大企业的优势是赌得起。你有十个筹码上桌和一个筹码上桌心态是不一样的。”一位开发商对21世纪经济报道记者说。

  11月16日-17日,北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则,最终投报自持商品住房面积比例达到100%,有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

  12月1日,北京市国土局官网显示,最终万科50亿独得海淀区西北旺镇18号地,万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地,中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。

  这批100%自持商品房带给房地产业界极大困惑。不少专业人士以现有经验无法测算出房企依靠自持模式如何盈利。

  中原地产首席分析师张大伟为此研究了半个月。“我仔细想了,这房子必须卖,不卖肯定亏损。”

  21世纪经济报道记者就此采访了北京万科。公司方面表示,内部仍在研讨中,近期将会向社会公布清晰且完整的自持商品房地块建设方案。

  记者查阅万科2016年中期财报发现,上半年万科共获取新项目70个,权益规划建筑面积848.8万平方米,权益地价总额约465.8亿元,新增项目均价5488元/平方米。但在北京甚至是环北京区域,万科只获取了一块土地。地块位于北京朝阳区北小营。净用地面积约1.4万平方米,权益地价17.65亿元,楼面单价3.39万元/平方米。

  100%自持

  “即便我们将土地竞拍的测算底价设置到我们能力所及的最高点,最终还是拿不到地。”12月2日,一家央企投资人士对21世纪经济报道记者说。

  这是一线城市拿地现状。而令房地产行业投资人士普遍不能理解的是,北京市首批“限房价、竞地价”试点地块最终的结果竟然是100%自持。

  2日,一位开发商人士对21世纪经济报道记者说,“投标100%自持的开发商或许在对赌政策放松。赌的真谛就是规则的不确定性。”

  北京市也并非没有预防。11月25日,北京市住建委发布“关于对《北京市住房和城乡建设委员会关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见的通知”。内容显示,自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致。持有期间,企业出现破产清算的,其自持商品住房按相关法律法规规定处理;企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的,须经属地政府同意后整体转让。转让后,不得改变自持商品住房规划用途,应继续用于出租。

  北京市为了预防开发商钻出售长期使用权的“空子”,还特别规定“为保障租赁双方合法权益,自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理,租赁合同须网上签约,单次租期不超过3年”。

  政策层面堵住了开发商寄希望散售的可能,而目前,长期自持是政策层面最希望看到的局面。

  据网易房产了解,“为寻找新规则下的应对方式,房企高层主动与主营租赁业务的中介机构高层接触。接洽的内容包括,探索自持地块定位、产品设计以及租金回报率模型。开发商的诉求是,拿到北京租房大数据,摸清市场水温,找准自持住宅的大致方向。”

  一家十分关注自持商品房地块的房企总裁12月2日明确告诉21世纪经济报道记者,开发商长期自持土地然后长期出租,这种模式毫无逻辑。

  盈利困惑

  上述房企总裁称,经过反复测算,如果是长期出租模式,开发商每年要亏4个亿左右。

  张大伟认为,4宗用地将70年持有出租,部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让,但市值将不可能按照销售价格计算,按照70年租金计算的话,除非出现严重的通货膨胀,否则按照这4宗地的区位,价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。

  不过张大伟表示,开发商还可以通过连续签约等方式出售长期使用权。

  上述房企总裁猜测,拿地房企极大可能在对赌政策。毕竟前述11月25日北京市住建委发布的文件,写的是“征求意见”。

  因此,该房企人士认为,大企业的优势是赌得起。“你有十个筹码上桌和一个筹码上桌心态是不一样的。”这四块自持商品房地块的获得者均为大型房企。

  亚豪市场总监郭毅2日表示,房企拿下商品房自持地块。“首先是出于资产配置的需要。北京土地稀缺、供地减少是可以预见的客观事实,持有土地,能够获得因货币增发造成的资产价值上涨的溢价收益;其次是企业全国化发展过程中,必然要在北京储备一定的土地及项目;而从万科来说,与链家的深度合作,具备了构建由售转租这一商业模式的先决条件。”

  另外,郭毅猜测,随着一线城市供地减少,城市化速度减慢,原来滚动开发规模化取胜的模式无法延续,房企亟待转型。中央在鼓励发展住房租赁市场的改革过程中,也可能出台一系列利好政策,为企业由开发销售转向自持运营的模式提供一定扶持。

  中原地产研究中心统计显示,今年截至11月30日,四座一线城市合计成交住宅土地106宗,供应的住宅土地规划建面为1237.75万平方米,相比2015年同期的175宗2585万平方米下调幅度达52%。预计全年一线城市住宅土地成交量约1500万平方米,将是一线城市住宅土地供应历史纪录最少的一年。

  另外,从11月土地市场表现看,单宗地块超过10亿的地价全国合计有77宗,其中溢价率在100%以上的有25宗,超过50%的有40宗。

  “拿地实在是太困难,测算常常没有意义。所以我打算转型去做商业地产。”上述央企投资人士无奈表示。(编辑 骆轶琪)

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