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吴晓求:与任志强打赌买股票胜于买房 现在快输了

2017-03-27 00:16:20 来源:综合 评论:0 点击:3269

  【财经网讯】“现在全球有两大泡沫,一大泡沫就是美国的股票市场,最近泡沫也在缩小,还有一大泡沫就是中国的楼市。无论从哪个角度来看,我们通过经济学的理论分析,真的得不出来楼价如此之高的一个结论。” 3月26日,人民大学副校长吴晓求在2017博鳌亚洲论坛“楼市泡沫:中国会例外吗?”分会场作出上述表示。

  吴晓求认为,中国高存量的M2(广义货币)导致了房地产价格如此上涨,中国楼市泡沫同样会破灭,不会例外,但是它有滞后性。

  他认为,降低房价只有一个办法,就是减少对私人部门的杠杆,“所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度的下调,实际上就安全了,如果这一点能做到,我们的泡沫就不会破灭,如果这个做不到,泡沫也会破灭。”

  吴晓求还透露,2013年的时候曾和任志强打赌,他认为五年内房价不会再往上涨,号召大家买股票,而任志强则号召大家买房。“现在过去四年了,我非常的恐慌,当时我说五年以后看谁能赢,一开始我雄心勃勃,因为中国不可能违背这样的规律,但是到了现在发现,我输的概率要大了。”

  以下为现场嘉宾发言实录:

  吴晓求:中国人说首先讲话的都是抛砖,后面讲话的都是玉。

  中国楼市泡沫不会例外,但是它有一个滞后。现在全球有两大泡沫,一大泡沫就是美国的股票市场,最近泡沫也在缩小,还有一大泡沫就是中国的楼市。无论从哪个角度来看,我们通过经济学的理论分析,真的得不出来楼价如此之高的一个结论,当然了,我们又从另外一个数据里面也会发现楼市价格的如此上涨,又有某些逻辑,当然这说话本身是矛盾的。我先说一开始的那个概念,一个国家房地产的价格和这个国家经济发展的水平,市场化的程度,特别个人收入的水平是有某种关系的,我们可以作出大量的模型验证出来,我不展开。同时,我们现在楼市又在往上涨,刚才我说了,现在楼价涨得非常快,快得非常离谱,比如说我在北京,北京四环以内的,一般来说除了南四环以外,东边、北边和西边,一般都在十到十二万人民币/平米,这是非常的难以想象,是一个普通住宅,不是说在天安门附近,那个除外,是一个非常普通的住宅是这样一个价格。

  我记得在2013年的时候,那个时候四环以内,大概是七万左右,那个时候我就觉得非常离谱,我那个时候在清华和任志强先生一起开会,他天天号召大家买房,我就烦了,我说跟你打个赌,从现在开始五年之内,我希望大家买股票,因为在我的概念里,一个国家居民的资产主要部分如果是房子,这个国家很不正常,应该主要是一个证券化的金融资产,特别是股票、基金,这是一个正常的国家,所以我就说现在七万块钱,不可能再往上涨了,现在过去四年了,所以我非常的恐慌,当时我说五年以后看谁能赢,一开始我雄心勃勃,因为中国不可能违背这样的规律,但是到了现在发现,我输的概率要大了,当然我们输的是一顿饭。后来想想为什么上涨有必然性,就是中国的M2,就是广义货币,从2008年金融危机以来,中国M2的增长速度太快了,我们2008年以后除了2009、2010高一点,我们M2的增长速度比GDP的增长速度平均要高五到六个百分点,所以到现在为止,中国的M2已经160万亿以上,我们GDP是70多万亿,大概是2.1倍,这个巨大的存量的M2是要购买资产的,它不会以现金状态出现的,少量的存在银行,更多的会追逐能够带来利润的资产,可以中国金融体系提供的资产非常有限,股票他们又不敢买,债券也不多,可是我钱不能搁在手上,他说搁在手上贬值速度会很快,所以大家开始买房子了,你会发现这么存量的M2显而易见就会导致房地产价格如此上涨。

  我们本来也可以实现比如说人民币贬值,可是我想中国不可能让人民币大幅度的贬值,我们现在从去年的时候的6.2、6.3到现在6.9,我们贬了10%,当然这部分把一部分存量M2的压力给消除掉了,但是还不足以完全消除,所以剩下的就跑到这儿来了,本来跑到故事很好,但是2015年的金融危机把大家吓怕了,所以大家不敢去,又换不成美元,那就换成房子,所以这就是逻辑,但是这个东西难以为继,最后我想它迟早会找个时间,最好的办法是把巨大的M2存量抽走,退出,但是我们退出有压力,退出意味着GDP的增长要下降,这个不存在,那就未来要看一看,我确信现在12万/平米的房子还要去买,我不认为这是理性的,当然我们要让它下来,只有一个办法,减少对私人部门的杠杆,所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度的下调,实际上就安全了,如果这一点能做到,我们的泡沫就不会破灭,如果这个做不到,泡沫也会破灭。

  主持人:吴校长,您觉得最后会是什么原因导致楼市价格大幅下跌?

  吴晓求:如果我们对私人部门的杠杆如果不下调,它就会,如果下调了,它不会。

  吴晓求:我还是坚持我的看法,因为我有两个基本的判断,我在中国不属于低收入阶层,但也不属于富翁一样的高收入阶层,我属于中上阶层,如果让我现在去买房,现在的房价我觉得我还买不起,当我在中国还没有房子,我都觉得买房子非常困难的时候,我一定觉得这是已经有问题了,这是个基本判断。第二个,在同等的位置,比如上海、北京,你买同样的,或者纽约、华盛顿,或者加拿大的温哥华,大概相同的位置,在北京要卖掉一套房,可以在旧金山或者是温哥华买同样一套甚至买个house,还可以留下2/3的钱,你可以看得出来,这里面的差价有多大,问题是我们的空气还不怎么好,所以如果等到我们的资本向下完全可以自由流动,它可以套利的话,我把这个房子卖掉,比如说我有150平米,12万/平米,就是一千八百万,大约相当于三百万美金,三百万美金在美国能买一个极其豪华的房子,可是北京只有150平米。

  贾康:美国哪儿能买极其豪华的房子?

  吴晓求:我在纽约接近世行的位置肯定比这个好。

  贾康:但你必须把北京的中心区跟纽约的中心区对比,我可以确切的告诉你,纽约比北京贵。

  吴晓求:北京的四环相当于纽约的四环,谁贵?

  Chris MARLIN:迈阿密三百万美元可以买很好的房子了。

  贾康:您说迈阿密很好的房子是指一般的公寓吧,吴教授说的北京的好房子就不能这么比。

  吴晓求:我们的美国朋友说得非常好,他支持我的观点。我接着讲,我说它泡沫一定会破,但是它不会给中国带来金融危机,这一点和2008年的美国的次贷危机,因为次贷引起了全面的金融危机不一样,中国也许泡沫会破,但是它不会引起中国金融体系的危机,其原因就在于中国这些房子做成证券化的产品的比例非常的小,几乎没有,所以它只会泡沫破裂,不会引发全面的金融危机,所以这样一来我们并不可怕。如果还能维持这么高,如果我们人民币向下开放了,那结论一定是人民币出现大幅度的贬值,因为它套利,当然我们不希望人民币出现大幅度的贬值,我们希望房子往下掉,两个选项的话,我会选房子往下掉,人民币适度的贬值,不要大幅度的贬值,所以我的逻辑非常清晰。

  吴晓求:贾康说的房地产税如果真的能实施,结论就是我的结论,它一定会下来,我就不知道他提出这样一个调节的措施,主要是以房地产税为代表,可是他还坚持这个调完以后价格还会上涨,我不知道这两个逻辑是怎么形成的?

  贾康:它会对冲价格的上升。

  吴晓求:它会把很多存量全部出来了,如果谁有三套房,只要房地产第一套免,第二套征,我估计第三套全部会抛出来。

  吴晓求:不走日本人的道路,不是智商的问题,是制度设计的差异。

  贾康:严重同意。

  吴晓求:中国的金融制度安排和日本的金融制度安排完全不同,比如说日本在上个世纪九十年代的那次大泡沫,它的产融结合非常紧密,它的企业和银行相互持股,相互支持,相互把泡沫推大,那一定会死,中国是实行严格的分离制度,也就是说我们的企业和我们的金融机构是不相互持股的,我想中国不会出现日本那种情况是在于,中国的金融制度设计和日本的金融制度设计不同,仅此而已。

  贾康:你还要有进一步深化改革这个问题一定要跟上。

  主持人:现在大家有问题可以进行提问。

  提问:我在上海也是个房奴,刚刚我们讨论到其实房产税其实有可能会对中国楼市泡沫有影响,我们知道任何一个政府都可能会存在更多的冲动,但是其实有时候有些税收可能会增加这个社会的整体成本,所以想请问一下贾老师,吴校长,对于整个房产税或者您二位是否支持征收这个税种?

  吴晓求:他说的问题就是如果是开征房地产税或者房产税,他认为可能会为社会带来其他的动荡,其他的成本,如果不开征,就是房价上涨,这两个成本对中国来说哪个更大,这样以此来判断能否开征房产税或房地产税,我始终搞不清楚这两个税的差别,所以我经常是重复。我认为如果你只是不要征第一套,应该说是没有问题的,第一套真不能征,因为这是人们的生活所用,第二套征一些,比如说1%,估计问题不大,第三套你征10%问题也不大,因为有第三套房子的人不多,所以我认为只要你把握一个基调,第一套千万不要征,这样一来就没有问题了。

  中国新闻社记者:我想请问吴晓求校长,您对于当前存在的学区房概念,对于房价的涨跌有什么影响,或者您怎么看学区房这个事?

  吴晓求:网上有个段子大家都看到了,到学区房租房让小孩上北大清华,然后到他们毕业房子是买不起的,问你房子是干嘛的,有什么意思。如果教育资源能够相对均衡的话,学区房就会下来,的确学区房在社会上的舆论非常的不好,我们很多舆论是拿一点点东西把它放大,以至于二十平米都要一千万等等这种概念全部出来了,误导了社会,所以我认为学区房不具有代表意义,对房地产市场讨论没什么价值。如果贾康认为他有价值,他可以发表看法。

  (嘉宾观点据现场发言整理,未经发言人本人确认)

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